问政智库 | 广东省拟逐步取消商品房预售，会如何影响楼市

（本文原标题：《交了500万，房子2年后才到手，开发商还可能跑路！这么坑的“预售”是怎么来的？》）
 

刚刚过去的“十一”黄金周假期，多数人都在享受难得的休息或出游时间，但有这样一群人却在“加班”。
 

全国不少地方出现了购房业主向开发商“维权”的事件，有的是因为房子迟迟不交付，有的是因为房价下降要求退房或补偿，更多的则是因为交付房子的质量存在问题……
 

而这些似乎都指向了房地产市场一项现行的制度——预售。
 

在很多人的印象里，一手交钱一手交货，才是正常的商业规则。现实中很多行业，甚至需要先干活后收钱。比如华为手机、格力空调等，都要出货一段时间以后才能收到货款。
 

可预售制下的房地产行业却是先收钱后干活，而且普遍18个月之后才“交货”。这种模式曾对促进我国房地产市场大繁荣起到了积极作用，却也带来了各种各样的问题。
 

想想在一线城市500万全款交到开发商手里，却要两年后才能入住，还不知道届时会不会有质量问题，甚至开发商会不会跑路……着实让业主有苦说不出。
 

9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”，该材料拟于9月25日上报住建部。
 

当日晚，住建部否认了向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况，但同时又表示具体情况不便透露。这引起人们遐想。
 

这一传言似乎让人们听到了预售制的丧钟。但结束预售，全面实行现房销售，就能包治百病，解决预售制下的全部问题吗？关于预售我们应如何看待，如何变革呢？库叔就来讲一讲。
 

文|董晴 瞭望智库特约宏观观察员
 

编辑|黄俊峰 瞭望智库
 

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曾经的“功臣”如今已成隐患

国庆黄金周假期“频发”的预售购房业主维权事件中，最多的是因为交付的房子质量有问题。
 

今年维权的业主，几乎都是一两年前买的房子，如今交房才发现问题——这就是预售制广为人们诟病的地方之一，购房者付钱的时候只能看到样品（样板房），而看不到最终的产品。
 

从商品交易方式上看，房屋未建成就预先销售，这为部分开发商虚假宣传、偷梁换柱创造了机会。
 

一些开发商只重销售，不重品质，一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。其不良后果典型的有“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题，甚至有开发商因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益。而一旦房子出现问题，在我国目前的法律框架内，对开发商的惩罚措施十分有限。
 

对此，之前流出的广东房协《通知》文件显示，广东省住房城乡建设厅拟好上报的材料中，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。其重要理由就是，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。
 

此外，预售制度还方便了开发商避税。
 

根据2003年国税发83号文，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率不得低于15%（含15%）。而一些地区是通过查账征收预收款所得税，这其中操作空间较大。

2003年国税发83号文《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（来源：国家税务总局官网）
 

但是，预售制并非一无是处，甚至可以说在过去堪称“有功之臣”。
 

从本质上看，商品房预售制度，是房地产开发企业一种重要的融资手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，降低开发资金的使用成本。
 

一般来说，房地产项目开发资金的来源主要包括：自有资金、贷款、购房者的预付款。其中，自有资金、购房者预付款平分秋色，各占总资金的四成左右。因此预售相当于让开发商获得了一大笔无息贷款滚动使用，可以大大增加利润。
 

由于开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者预付的房款，即可顺利实现经营运转，这就吸引了大批开发商进入市场。
 

此前，融创中国董事长孙宏斌在一次会议上就谈到这个问题，做了一个很贴切的论述。他说：为什么很多（做房地产的）人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款。
 

大量开发商投身房产业的结果，就是商品房市场得到了大发展、大繁荣。过去30多年时间里，中国内地累计开发超过400亿平方米的房子，其中60%以上是住宅，极大地改善了人们的居住品质。
 

然而，随着房地产市场发展日益成熟，预售制带来的矛盾愈发尖锐，过去的“蜜糖”已渐渐出现成为“砒霜”的趋势。这也就是为什么广东房协的《通知》一经流出，就引起了人们如此大的关注。
 

2

 

别人家的预售为什么没那么多毛病？

内地的商品房预售制，是由1994年颁布的《城市房地产管理法》确立，并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定（之后在2001年及2004年进行了两次修订），由此预售制成为国内商品房销售的主要形式。